ТСЖ: втягивание в чиновничью вертикаль. Часть 1
Подвешенные в воздухе
Земельный вопрос, как известно, звучал в российской истории неоднократно. В 1861 году крестьян пытались наделить землей, отменяя крепостное право. В 1917 году большевики выдвинули лозунг «Земля - крестьянам», склоняя последних на свою сторону. Вероятно те, кто сейчас попытаются осуществить какой-то "тектонический сдвиг", должны начать проводить реформы под лозунгом "Земля - горожанам". Ибо вся процедура и проблемы ТСЖ сегодня упираются, а завтра замкнуться на все том же нерешенном земельном вопросе.
С появлением в России Жилищного и Земельного кодексов в новых редакциях в число одной из приоритетных задач стала организация товариществ собственников жилья и создание кондоминиумов. Идея понятна: пока сами жители не станут собственниками, добиться обыкновенного порядка в домах и вокруг них невозможно. Были изданы соответствующие инструкции, члены правительства всячески подбадривали граждан, призывая к созданию товариществ. И процесс, хоть и тяжело, но пошел. Однако пошел по интересному сценарию.
Согласно законодательству, ТСЖ и кондоминиумы имеют право не только приватизировать сами дома, но и территорию вокруг дома – ведь нельзя, отвечая за порядок в домах, уничтожать близлежащие лужайки. И председатели ТСЖ направились в Комитет по земельным ресурсам (КЗР) с предложениями взять в собственность придомовые территории.
Действие это началось в 1998 году, после того как на федеральном уровне вышел свод правил (СП 30-101-98), где были прописаны методические указания по расчету земельных участков, с учетом повышающих и понижающих коэффициентов. Были определенные требования, такие как минимальное расстояние от окон, учет парковок и зеленых насаждений.
Так, по представленной формуле, например 9-ти этажному дому может принадлежать территория в размере из расчета 1 к 9. Т.е. площадь участка под самим домом умножается на 9 – это и есть площадь придомовой территории.
И, действительно, процесс пошел. Однако, как рассказали специалисты из Центра экспертиз ЭКОМ на одном из последних заседаний Правозащитного совета Петербурга, на рубеже 2005 года у ТСЖ стали возникать серьезные проблемы. Тогда, как известно, наступил расцвет уплотнительной застройки. И возникли несколько случаев, когда новое строительство оказалось невозможным. Например, на улице Школьной жители двух домов по соседству организовали ТСЖ и, как только людям стало известно (никаких решений еще не было), что один из застройщиков хочет возвести дом между уже сложившимися ТСЖ, председатели товариществ в срочном порядке направились в КЗР и эту площадь оформили в собственность. И, когда уже застройщик пришел в Правительство с предложением о строительстве, оказалось, что земля занята.
Городские власти задумались, и лазейка в законодательстве была найдена. К тому времени ряд положений законодательства претерпел изменения. Из Жилищного кодекса исчезло понятие «кондоминиум», оно превратилось в «многоквартирный дом». Таким образом, положение СП 30-101-98 стало фактически устаревшим, а новых положений не издано до сих пор. За это и ухватились чиновники. Все последующие обращения ТСЖ по получению права собственности на территории вокруг домов натыкались на отказ. Впрочем, им предлагалось получить в собственность землю под самим домом "по обрез красной линии". Судебная практика также оказалась гибкой и отрицательной для жителей города – либо по обрез дома, либо никак.
Депутат петербургского ЗАКСа Алексей Ковалев направил по одному из таких отказов запрос в прокуратуру, которая поддержала мнение Комитета по земельным ресурсам (КЗР). По логике Комитет по земельным ресурсам, участок не может быть представлен в собственность, так как нет проекта межевания всего квартала. При этом КЗР ссылается на Земельный кодекс, а также на документы 1957 года выпуска. Полвека назад действительно было прописано, что межевание должно проводиться поквартально. Также было отмечено, что согласно Правилам землепользования и застройки Ленинграда речь о придомовых территориях может идти лишь в случае нового строительства, где есть поквартальные проекты межевания и застройки, а к уже построенным домам применима лишь форма «по красной линии». Странно, ведь Правила «уже по самому названию относятся не только к «застройке», но и к «землепользованию»» - отмечают в ЭКОМе.
Тем не менее, современные методы у чиновников тоже присутствуют. Так ТСЖ было предложено самим заняться межеванием своих участков, т.е. не так как прописано в законодательстве (поквартальное межевание городских территорий за счет бюджета города), но за счет отдельно взятого ТСЖ. При этом специалисты отмечают, что, по сегодняшним меркам, стоимость такого межевания может составлять до 5 млн. рублей. Естественно, такие суммы ТСЖ «поднять» не представляется возможным. Вот и остаются пока товарищества в воздухе
Кризис приземлил ТСЖ
Однако вернемся с небес на землю. Точнее в сами здания, подконтрольные ТСЖ.
В 2008 году появилась система, когда ТСЖ получили возможность участвовать в федеральной программе по капитальному ремонту своих домов. Схема проста: утверждаешь смету ремонта, проходишь процедуру включения в программу в городском правительстве, собираешь с жителей 5% от стоимости ремонта, а 95% средств перечисляются из Федерального Фонда содействию реформирования ЖКХ. Правда, средства направляются не напрямую в ТСЖ, а через городскую казну. Но вот этот, последний момент, хоть и косвенно, становится камнем преткновения.
Цепочка процедуры сложна, поэтому переведем их на «русский язык». ТСЖ или общее собрание многоквартирного дома принимает решение о капитальном ремонте дома, после этого подается заявка на участие в программе. Просчитав смету ремонта, ее также утверждают в ТСЖ и направляют в администрацию города. После проверки сметы она отправляется вместе со всеми документами в Фонд. Там еще раз проходит проверка смет и, в случае утверждения, Фонд направляет, с одной стороны, уведомление в ТСЖ о запуске программы, а с другой – выделяет финансирование в бюджет города. И вот здесь, по словам председателей правлений ряда товариществ, происходят метаморфозы.
Как отметила в эфире «Эхо Петербурга» председатель правления ТСЖ по улице Черняховкого, 51 Светлана Морозова, «наши сметы вновь проходят дополнительную проверку и, в результате, эта смета была серьезно урезана». При этом Морозова отмечает, что данная проверка не включена в схему, которая прописана федеральным законодательством, а «незаконно расширена принятием документов на городском уровне».
Оказывается, вернувшись на региональный уровень, документы от участников программы, фактически получают «второе рождение». Специальные комиссии должны провести конкурсы на выполнение соответствующих работ. И хоть в работе комиссии и участвуют председатели ТСЖ, но основой ее являются районные чиновники. В итоге, как жалуются представители товариществ, в конкурсах побеждают «одни и те же фирмы, причем сомнительной квалификации, но подконтрольные районным администрациям». Это отмечает и Светлана Морозова, и Владимир Ровинкин, председатель ТСЖ, расположенного по адресу Товарищеский проспект, дом 4.
В итоге, действительно, сметы, по словам представителей ТСЖ. сокращаются порой «на 30%». 20% сокращения подтверждает и первый зампред Жилищного комитета Владимир Гайдей. Правда, он это связывает с поиском подрядчиков, которые те же работы могут провести также качественно, но за меньшую стоимость: «Если один и тот же стол можно в магазине «А» купить за 100 рублей, а в магазине «Б» за 80, то зачем покупать дороже». Он также апеллирует к тому, что если снижается стоимость работ, то «значит, и для жителей сумма в 5% становится меньше».
Однако в ТСЖ сомневаются в качестве работ, которые будут проводиться установленными фирмами. А жить- то в домах придется не чиновникам, а самим жителям. Также, продолжает Владимир Ровинкин: «Город сам выбрал себе подрядчиков, проведя между ними конкурсную процедуру. При этом снизил стоимость этих видов работ до такой степени, при которой ни одна нормальная организация участвовать в этом процессе не сможет».
Следующий этап, отмечает председатель, заключается в том, что «когда мы обратились в соответствии с законом в ГУЖА Невского района, где просили представить смету, на основании чего появилась эта цифра и что за подрядная организация будет производить ремонт, то получили ответ: «Eсли вы в течение пяти дней не представите нам протокол общего собрания, мы вас исключим из программы». Тогда как по законодательству 10 дней дается только на то, чтобы уведомить членов товарищества.
При этом даже Владимир Гайдей удивляется: «Идет нарушение Жилищного кодекса - в течение пяти дней просто не провести общего собрания». Ряд домов все-таки стал участником программы, но по «правилам», предложенным администрацией города.
Но есть и еще один аспект этой ситуации. Средства на ремонт того или иного дома выделяет Фонд содействия реформированию ЖКХ и по первоначальным сметам. Как вы думаете, куда после пересмотра стоимости сметы в сторону понижения, могут пойти оставшиеся 20-30%?..
Увы, это только ряд примеров. Также у ТСЖ есть примеры, когда КУГИ всячески препятствуют возможности использования подвалов и прочих помещений, по идее принадлежащих товариществам. В итоге, если не считать новостроек, организация ТСЖ попала под жесткий пресс чиновников. Похоже, что «хозяином» по-прежнему хочет оставаться городской чиновник, а хозяева-жители ему просто не нужны.
Продолжение следует.
