По жилищному кодексу, товариществом собственников жилья признается «некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме» [1]. Таким образом, товарищество собственников жилья является юридическим лицом, направленным на осуществление самоуправления на уровне дома. Товарищества собственников жилья в Санкт-Петербурге, как и в России в целом, стали частью повседневной жизни. С другой стороны, существование и деятельность ТСЖ практически всегда вызывает оживленные дискуссии. Попробуем разобраться с тем, каким образом формируются ТСЖ в городе на Неве и какие стадии формирования они проходят. 

ТСЖ в существующем виде как способ жилищной организации появились в России относительно недавно, а именно с введением в силу нового Жилищного кодекса в 2005 году. В свете этих событий начала создаваться обширная законодательная база, которая, как показывает практика, не всегда успевает отвечать требованиям существующей действительности.

В этой статье будут использованы материалы диссертационного исследования, проводившегося в 2005-2008 годах в Санкт-Петербурге. В фокус исследования попало девять ТСЖ, расположенных в разных районах Петербурга и имеющих различные характеристики.

«Старые» и «новые»
С точки зрения динамики развития ТСЖ первое главное различие находится между домами, которые построены до 1996 года и после. Дело в том, что в домах, которые строились после 1996 года (то есть после принятия закона «О товариществе собственников жилья» [2], который на данный момент отменен в связи с введением жилищного кодекса), товарищества собственников жилья образовывались компаниями-застройщиками еще в процессе строительства дома. То есть такие дома можно отнести к «новым». «Старые» дома построены до 1996 года, ТСЖ в них образуются инициативными группами собственников.

Можно выделить четыре основных стадии развития ТСЖ. Первая стадия – появление инициативы. Здесь есть разница между «старыми» домами и «новыми». В «новых» домах инициатива была предусмотрена законодательством - в течение двух лет с момента сдачи дома в эксплуатацию в таких ТСЖ должно было сформироваться собственное правление из числа жильцов. [3]. В «старых» домах – инициатива направлена, в первую очередь, на создание товарищества собственников жилья, а затем уже избирается правление и председатель. В «старых» домах в этот период необходимо произвести регистрацию ТСЖ, в «новых» домах регистрация ТСЖ уже осуществлена компанией-застройщиком.
Второй этап – «отрыв» дома в самостоятельную единицу. Здесь имеются в виду два различных, на первый взгляд, действия. В «старых» домах – это перевод дома на баланс ТСЖ. В «новых» – истечение двухгодичного срока гарантии компании-застройщика на отделочные работы. Чем эти два разных действия похожи – будет описано ниже.
Третий этап - определение формы управления домом (в «новых» домах решается вопрос о том, оставить прежнюю форму или выбрать новую).
Четвертый этап – оформление земли под домом и придомовой территории в собственность ТСЖ.

Возможно, существующим ТСЖ необходимо будет пройти еще какие-либо этапы в процессе своего развития, но на данный момент удалось выделить эти четыре основные точки развития ТСЖ.

Первая стадия (появление инициативы) отличается от случая к случаю, но эти случаи можно типизировать в два вида, в зависимости от срока постройки дома. В «новых» домах назначались председатели, которые соответствовали интересам компании-застройщика. После регистрации ТСЖ в «новых» домах должны решить еще один важный вопрос - создать собственное правление. Иногда это сопровождается массой обсуждений и согласований, когда пересекаются финансовые интересы жильцов и компании-застройщика, которая до этого имела доступ к распределению финансовых потоков при обслуживании дома, так как в большинстве случаев первое правление в «новых» домах создается компанией-застройщиком и часто является таковым лишь на бумаге. В данной ситуации документы могут стать свидетельствами злоупотреблений со стороны компании-застройщика или нанятой ею управляющей компании. Однако, получить эти документы во многих случаях не так просто, иногда процесс передачи документов превращается в открытое противостояние между инициативными собственниками и управленцами, нанятыми строительной компанией при сдаче дома в эксплуатацию.

Сейчас в домах, которые условно можно отнести к «новым» (построенным после 1996 года), процесс смены правления товарищества собственников жилья является важным моментом, так как жильцы распускают прежнее правление и создают собственное правление, избирая председателя товарищества из числа собственников. Другими словами, общность жильцов дома начинает формироваться фактически, а не на бумаге.
В «старых» домах в большинстве случаев жильцы дома встают перед необходимостью создания товарищества собственников жилья как ответной меры на неблагоприятные внешние воздействия на дом, таких как низкая степень безопасности в доме и во дворе, проникновения в дом и во двор посторонних лиц и ущерб от них (хулиганство, вандализм, мусор и тому подобное). Другой проблемой для дома часто становятся действия чиновников и бизнесменов. Как показывает практика, некоторые части дома могут стать объектами интереса со стороны бизнеса. Так, в одном ТСЖ одна из квартир на первом этаже была переведена в нежилой фонд и были планы открыть там магазин или кафе. Эта перспектива мобилизовала часть жильцов дома, и привела к созданию ТСЖ для защиты интересов собственников жилья в доме. В другом ТСЖ ситуация выглядит похожим образом: часть подвальных помещений была сдана в аренду, а одна из мансард продана. В такой ситуации жильцами было принято решение создать товарищество для того, чтобы попытаться не допустить строительства мансарды и получить право на распоряжение нежилыми помещениями в доме.

По существующему законодательству, решить судьбу дома (создать ТСЖ, либо отказаться от такой возможности) необходимо было до 2007 года. [4] Факторы, влияющие на это решение разнообразны. По мнению экспертов, [5] в большинстве случаев жильцов волнует не столько то, кем будет управляться дом, а возможность увеличить степень комфортности проживания в доме. Другим важным фактором является «агрессивность» окружающей среды.

Проблемы с активностью
Основные проблемы по созданию ТСЖ лежат не только в законодательной плоскости. Мнения экспертов здесь немного расходятся (возможно, это зависит от статуса людей, с которыми проводились интервью). Так, работники одного из муниципальных центров по поддержке ТСЖ считают, что большая часть проблем при создании ТСЖ заключается в отсутствии в домах людей, которые готовы заняться управлением домом (стать председателем или войти в состав правления). Другая проблема, по мнению этих же экспертов, заключается в ожидании трудностей при получении документов на дом (технические паспорта и описания).

По мнению другого опрошенного эксперта - юриста, который работает с ТСЖ (частная фирма) - наибольшей проблемой является созыв и проведение первого собрания, на котором нужно получить необходимое количество голосов «за» создание ТСЖ. Иногда эта проблема решается путем использования процедуры заочного голосования. Однако, теперь по существующему жилищному кодексу первое, учредительное собрание должно проводиться только прямым путем (без заочного голосования).

Обычное представление экспертов таково: в большинстве случаев люди не хотят участвовать в решении вопросов, связанных с судьбой их дома. Это решение небезразлично только членам инициативной группы, а иногда и вовсе только одному жильцу.

По существующему законодательству, уже зарегистрированное ТСЖ практически невозможно реорганизовать. Во всяком случае, на данный момент нет четкой процедуры реорганизации ТСЖ, в новом Жилищном кодексе она описана туманно,[6] и не обеспечена соответствующими подзаконными актами. На данный момент, на практике государственных органов власти считается за данность, что регистрация ТСЖ переводит дом и его жильцов в новое состояние, не рассматривая вообще вопрос о том, можно ли (и как) вернуться к первоначальному положению дел.

С получением документов о регистрации появляется юридическое лицо (товарищество собственников жилья), которое приобретает расчетный счет, печать, регистрационный номер в налоговой службе, технический паспорт дома. Перераспределяется и ответственность. Если раньше общее имущество рассматривалось как «ничье», то сейчас перед сообществом становится важная задача по определению его границ – внешних и внутренних. С этого момента перед инициативной группой стоит еще одна задача – вести множество документов, так как правление обязано отчитываться не только перед налоговой инспекцией, но и перед каждым собственником жилья в доме. Масса функций, которые были отведены раньше управляющей муниципальной компании, переходит в ведение ТСЖ (самое главное среди них – это определение объемов работ и подрядчиков). В дальнейшем, эти функции могут перейти к частной управляющей компании. В любом случае, большая часть подобных функций и ответственности отнимаются у имевшей их до этого муниципальной обслуживающей компании. Осуществление этих функций может теперь осуществляться разными юридическим лицами и проходить в различных вариациях, но то, кому эти функции переданы или поручены обязательно должно быть зафиксировано в документах. Таким образом, сообщество переходит из состояния объекта воздействия в субъект действия.

«Копите деньги»
Вторым этапом в становлении сообщества для «новых» домов является истечение двухгодичного срока гарантии на отделочные работы. С уходом строительной компании полностью изменяется порядок ремонта дома. Ответственность за поломки, протечки и прочее несет уже либо сам собственник жилья, либо ТСЖ. Формат общения с компанией-застройщиком изменяется (либо не общаться вовсе, либо сотрудничать на коммерческой основе), появляется необходимость решения вопроса о том, каким образом справляться с возможными поломками. В большинстве случаев создаются специальные резервные фонды, куда откладываются деньги на возможный капитальные ремонт. Например, когда председателю пришлось убеждать жильцов копить деньги на ремонт крыши уже сейчас. В таких ситуациях встает необходимость утверждать на общем собрании бюджет ТСЖ на год, решая, сколько денег будет идти в резервный фонд. Кроме того, так как ТСЖ существуют относительно недавно, в этих фондах скопились относительно небольшие суммы, поэтому на данный момент, в случаях, когда необходимо совершить крупные расходы, прибегают к практике «целевых взносов», проще говоря, жильцы сдают деньги по каждому конкретному поводу.

Для «старых» домов второй этап в формировании сообщества (точнее говоря, в более детальном оформлении этого сообщества) заключается в переводе дома на баланс ТСЖ. Эта стадия на данный момент носит не столько обязательный, сколько исключительный характер.

По существующему законодательству, после перевода дома на баланс ТСЖ, все капитальные ремонты осуществляются уже за счет товарищества, исчезает возможность проводить ремонты за счет муниципалитетов. В некоторых случаях процесс составления так называемой «дефектной» ведомости (списка поломок в доме, которые необходимо произвести за счет муниципалитета) порождает противостояние между ТСЖ и муниципалитетом. Это связано с тем, что при окончательном переводе дома на баланс ТСЖ меняется структура финансирования дома. Если раньше ТСЖ имело возможность добиться средств на капитальные ремонты от муниципалитета, то после перевода дома на баланс ТСЖ все расходы (в большинстве случаев крупные) товарищество берет на себя. Таким образом, разворачивается противостояние интересов (муниципалитет – ТСЖ), предметом которого становится распределение ответственности за состояние дома на момент его перевода на баланс ТСЖ.

Перевод дома на баланс ТСЖ на данный момент носит скорее исключительный характер. Помимо противостояния по поводу «дефектных» ведомостей, также довольно проблематично получить технические паспорта и описания некоторых домов, особенно, если эти дома были построены еще в 19 веке, или перестраивались в 20 веке. Зачастую эти документы могут просто отсутствовать в архивах. Поэтому, сейчас случаев перевода «старого»  дома на баланс ТСЖ очень мало.

В ходе исследования мы изучили только один из случаев перевода дома на баланс ТСЖ. Однако, этот случай является скорее исключением, чем стандартным способом действия для всех ТСЖ в старых домах, поскольку в этом доме проживают два человека, которые имеют отношение к городским властям Санкт-Петербурга. Поэтому при конфликте с муниципалитетом по поводу содержания «дефектной» ведомости задействовалось не только заключение одного из строительных НИИ, но и административный ресурс.
Общее между «старыми» и «новыми» домами на этом этапе состоит в том, что происходит конфликт интересов по поводу состояния дома и решение вопроса о том, кто несет ответственность за имеющееся состояние. Разница заключается в том, кто является оппонентом ТСЖ в данной ситуации – муниципалитет или компания-застройщик.
Третий важный этап в функционировании ТСЖ – выбор формы управления домом (прямое управление, муниципальная обслуживающая компания, частная обслуживающая компания). Изменение формы управления домом порождает массу последствий, в основном это обсуждения на общем собрании, посвященном этому вопросу. Появляется новое действующее лицо – либо управляющая компания (в большинстве случаев, ТСЖ стремятся отказаться от услуг бывших ДЭЗов, которые сейчас находятся в стадии приветизации), либо нанятый персонал. В результате этих действий может измениться структура обслуживания дома.

Землю – в собственность
Четвертым этапом для всех ТСЖ является оформление права собственности на землю под домом и на придомовой территории. Оформленная земля становится объектом взаимодействий членов ТСЖ. В большинстве случаев манипуляции с землей происходят на бумаге (исключение – разметки для парковки для машин и установка ограды). На данный момент, как признают все опрошенные председатели и управляющие ТСЖ, механизм оформления земли в собственность ТСЖ – очень громоздкий и занимает от шести месяцев до трех лет времени на оформление. Однако, в ряде регионов, в том числе и в Санкт-Петербурге, ведется работа по упрощению процедуры оформления земли под домом и придомовой территории в собственность ТСЖ.

Механизм передачи земли в собственность ТСЖ, по мнению проинтервьюированных председателей, на данный момент не отлажен и не подкреплен соответствующей законодательной базой. Но важность этого момента подчеркивается всеми председателями и управляющими.

По мнению одного из экспертов (на момент проведения интервью - депутата законодательного собрания, входящего в состав комиссии по работе с ТСЖ), на данный момент проблема заключается в отсутствии централизованных планов по размежеванию земельных участков в городе: «вопрос: где граница этого земельного участка? Так. Вот по этому вопросу у меня есть большие споры с руководством исполнительной власти города. …для того, чтобы землю закрепить за домами, нужно произвести сплошное межевание территорий… К сожалению у всех практически, возникают споры с государственными органами по вопросу границы». [7] Отсутствие планов централизованного межевания накладывает необходимость составления кадастровых планов при оформлении земли в собственность ТСЖ. Это процедура стоит до 60 тысяч рублей, что является проблемой для некоторых ТСЖ (особенно – для вновь созданных). Другая проблема заключается в том, что список организаций, которые имеют право создавать такие планы также невелик. Созданный кадастровый план должен быть одобрен земельным комитетом города, на этом этапе возникает масса споров по поводу границ участка, который отводится во владение ТСЖ.

Другой эксперт, журналист, которая пишет про проблемы ТСЖ, считает, что сложности с оформлением земли заключаются в ее стоимости. По большому счету, земля, на которую претендуют ТСЖ, является дорогим ресурсом и представляет интерес не только для ТСЖ, но и для чиновников и бизнесменов.

Как мы видим, особенности законодательства, а именно – закон «О товариществах собственников жилья» от 1996 года, стали фактором, который условно дифференцирует дома на «новые» и «старые». Результат такого разделения заключается не только в том, что во всех «новых» домах созданы ТСЖ, а в «старых» – ТСЖ не такое распространенное явление; но и в том, что большая часть ТСЖ в «новых» домах прошла почти все стадии, а товариществам в «старых» домах еще предстоит  пройти некоторые из этих стадий. Еще один результат такого разделения – во всех изученных нами ТСЖ в «новых» домах обслуживание дома ведется либо собственным штатом работников, либо частной управляющей компании. В «старых» домах вопрос о форме управления домом еще только решается.

Примечания
[1] Жилищный кодекс РФ. Статья 135, пункт 1.
[2] Федеральный закон от 15 июля 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Отменен с введением жилищного кодекса в 2005 году.
[3] Федеральный закон от 15 июля 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Отменен с введением жилищного кодекса в 2005 году
[4] Федеральный закон «О внесении изменений в федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 184-ФЗ от 19 декабря 2005 года, ст.3. На самом деле, срок был продлен до 2008 года. На данный момент процесс смены управляющих компаний все еще длится не только в Санкт-Петербурге, но и по всей стране.
[5] Депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга (на момент проведения интервью); работник юридической фирмы, занимающейся проблемами ТСЖ; работники центра по поддержке ТСЖ.
[6] “Ликвидация товариществ собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством» - пункт 1, статья 141 жилищного кодекса РФ. Однако товариществам собственников жилья в гражданском кодексе посвящена только одна статья (291) в которой дается определение товариществ собственников жилья. Кроме того, в этой статье дается ссылка на закон «О товариществах собственников жилья» от 1996 года, который на данный момент не действителен. В Федеральном законе РФ от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» не сказано ни слова о признании этой статьи недействительной, либо о внесении изменений в эту статью ГК РФ в связи с принятием жилищного кодекса. Таким образом, не до конца понятно каков статус ТСЖ при его ликвидации. Более того, в жилищном кодексе указывается только одна причина, по которой ТСЖ может быть ликвидировано – «если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме» (статья 141, пункт 2)
[7] Из интервью с депутатом законодательного собрания Санкт-Петербурга (на момент проведения интервью)